Venta inmueble con usufructo y nuda propiedad
definición de la nuda propiedad
El año pasado, sólo en Flandes, se registraron 5.383 escrituras en las que el usufructo y la nuda propiedad de un bien inmueble fueron adquiridos simultáneamente por varias personas físicas. Esto demuestra que la compra fraccionada sigue siendo una técnica popular en la planificación patrimonial. Pero asegúrese de estar bien informado de antemano. Un enfoque equivocado puede resultar muy costoso.
¿Qué es la «compra fraccionada»? Con la compra fraccionada, el usufructo y la mera propiedad de un bien mueble o inmueble son adquiridos por diferentes partes. El ejemplo principal es la compra de un inmueble (como una segunda vivienda) en el seno de la familia, donde los padres adquieren el usufructo y los hijos la nuda propiedad.
«Para completar la historia de la planificación, los padres suelen regalar a los hijos el importe necesario para la compra de la nuda propiedad por adelantado, mediante una donación bancaria o una donación registrada.
La ficción fiscal frustra la realidad… Para poder seguir cobrando el impuesto de sucesiones por la compra fraccionada, el legislador ha previsto la llamada «cláusula de ficción»: el inmueble se considera parte del patrimonio del progenitor/usufructuario fallecido por la propiedad plena y, por tanto, constituye un legado imponible a los hijos/propietarios nulos. Al fin y al cabo, las autoridades fiscales sospechan que el testador ha pagado en secreto la compra del usufructo y la nuda propiedad él mismo para beneficiar al heredero, ya que, de este modo, el heredero obtiene la plena propiedad de un inmueble sin tener que pagar el impuesto de sucesiones.
la propiedad desnuda en el reino unido
El usufructo es el derecho de una persona a usar y obtener beneficios de una propiedad. No tiene nada que ver con la nuda propiedad. La persona con el usufructo no es dueña de una parte de la propiedad, sino que tiene un derecho a vivir o usar la propiedad. Sin embargo, este derecho tiene un valor, y puede ser transferido por un periodo de tiempo o de por vida. Por lo tanto, se puede vender, donar (regalar) o dar como herencia el usufructo, pero seguir manteniendo la nuda propiedad.
Un ejemplo de consulta que recibimos es el de una señora que quiere saber algo de información si compra una propiedad con su marido a nombre conjunto. Si ella fallece primero con 3 hijos, ¿tendría su marido derecho a quedarse o usar la propiedad hasta que él muera? ¿O los hijos podrían obligarle a abandonarla y venderla?
En este caso, si ella fallece primero, depende de cómo esté redactado su testamento (que preferiblemente debería ser un testamento español, ya que facilita las cosas y las hace menos costosas). Si ella ha redactado un testamento en el que otorga a su marido el usufructo (derecho a permanecer allí/usar la propiedad el resto de su vida, pero la propiedad a los hijos), entonces él tendría la posesión hasta su muerte y ellos tendrían la propiedad absoluta. Cuando él fallezca, tendrán la plena propiedad.
usufructo
Aunque la legislación mexicana no menciona la «nuda propiedad» como tal, es necesario recurrir a doctrinas, criterios jurisprudenciales y tesis que ayuden a aclarar este concepto. Su definición puede obtenerse tras la interpretación de diversos artículos incluidos en los Códigos Civiles de los Estados, así como en el Código Federal.
Para una mejor comprensión de este concepto, es necesario recordar que en México el derecho de propiedad está reconocido en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo 27, el cual se divide en tres tipos: pública (la nación se reserva la propiedad originaria del agua y de la tierra); privada (la nación transfiere la propiedad de la tierra y del agua a los particulares) y social (la nación transfiere la propiedad de la tierra y del agua a los ejidos y comunidades agrarias).
Por lo tanto, el término propiedad se define como «…el derecho real que otorga a su titular la facultad de usar (la facultad de ocupar y utilizar un bien para sus propios fines), disfrutar (la facultad de poseer los frutos generados por la cosa) y disponer (la facultad de transferir los derechos otorgados por la calidad de propietario) de un bien sin más limitaciones que las establecidas por la ley».
la propiedad desnuda
El usufructo combina los dos derechos de propiedad del usus y el fructus. El usus se refiere al derecho a utilizar una cosa directamente sin dañarla o alterarla, y el fructus se refiere al derecho a disfrutar de los frutos de la propiedad que se utiliza, es decir, a beneficiarse de la propiedad inmobiliaria arrendándola, vendiendo las cosechas producidas por ella, cobrando la entrada a la misma, o algo similar.
El usufructo suele conferirse por un periodo de tiempo limitado. Puede concederse al usufructuario, o a la persona que ostenta el usufructo, como una forma de cuidar la propiedad hasta el fallecimiento del propietario y de liquidar la herencia si el propietario está enfermo. Aunque el usufructuario tiene derecho a utilizar la propiedad, no puede dañarla o destruirla ni disponer de ella. El usufructuario no tiene la plena propiedad del bien, ya que no goza del tercer derecho de propiedad, el abuso, que se refiere al derecho a consumir, destruir o transferir la propiedad del bien a otra persona.
En el usufructo, una persona o grupo tiene derecho a utilizar la propiedad de otro. No son propietarios, sino que tienen un interés en ella sancionado por contrato. Hay dos tipos de usufructo: perfecto e imperfecto. En el usufructo perfecto, el usufructuario puede utilizar la propiedad y beneficiarse de ella, pero no puede modificarla de forma sustancial. Por ejemplo, si el propietario de un negocio queda incapacitado y cede el usufructo a un familiar para que gestione el negocio en su lugar, el usufructuario puede gestionar el negocio, pero no puede venderlo ni derribar el edificio y reconstruirlo. En un sistema de usufructo imperfecto, el usufructuario tiene cierto poder para modificar la propiedad, como cuando un propietario concede el usufructo a un terreno para uso agrícola. El usufructuario puede tener el derecho de producir cosechas de la tierra y de realizar mejoras en la misma que le ayuden en esa tarea. Sin embargo, el usufructuario no es propietario de estas mejoras; cuando el usufructo termina, pertenecen al propietario original o a su herencia.
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